一、案情

1989年3月31日，陈某（原审原告、被上诉人）与马某（原审被告、上诉人）签订了房屋买卖合同，约定陈某将自家位于北京市海淀区海淀乡肖家河的私宅3间卖与城市居民马某，价款21000元。其后，马某交纳了契税，肖家河村村委会于1994年11月30日、海淀乡人民政府于1994年12月5日对买卖房屋进行了审批，马某于1996年6月10日取得北京市房地产管理局颁发的房产所有证，并于2005年3月27日将户口迁入诉争房屋。

二、审理情况

原审法院认为，农村的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地属于农民集体所有。陈某与马某签订买卖合同，因该院宅基地属当地农村集体所有，马某属城镇居民购买农村房屋，此地上房屋之买卖必然涉及土地使用权人之变化，故双方买卖诉争房屋之行为因违反法律法规应属无效。据此，作出如下判决：1、陈某与马某签订的买卖房屋合同无效。2、马某于判决生效后1个月内腾退房屋，交付陈某。3、陈某于判决生效后10日内返还马某购房款21000元。

原审判决后，马某提出上诉。二审法院经审理认为：农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用人对宅基地行使收益和处分，应当受到严格限制。在此前提下，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定为无效。但在处理具体案件时应当结合个案不同的实际情况综合加以判断。本案中，马某为城市居民，其与陈某签订的房屋买卖合同已经批准，且马某已取得该房屋的产权证书，并已将户口迁入。可见，在十几年的居住时间中，马某已对该房屋形成了稳定的占有关系。有鉴于此，结合当时的历史背景，从有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，应当确认马某与陈某买卖合同有效。另外，陈某签订买卖合同并实际履行后，在目前房地产市场价格普遍上涨的情况下，又以转让农村宅基地违反法律规定为由，要求确认买卖合同无效，其行为与民法倡导的诚实信用原则相悖。故对陈某的诉讼请求不应当予以支持。遂做出如下判决：1、撤销北京市海淀区人民法院××号民事判决；2、驳回陈某的诉讼请求。

三、评析

本案是一起城市居民购买农村私有房屋所引发的纠纷，其争议焦点在于农村私有房屋买卖合同效力的认定问题。实践中，对于如何确认此类合同的效力，主要有两种不同的观点：

一种观点认为，农村私有房屋买卖合同应确认无效。理由：1、根据《土地管理法》第62条的规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”根据“地随房走”的原则，由于宅基地买卖为我国法律所禁止，故农村私有房屋买卖合同也应认定为违反了国家法律规定，因此，应为无效合同。2、宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相关，不允许转让，买卖私有房屋的行为在处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。3、目前农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，买受人无法获得所有权人的保护。

另一种观点认为，农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。理由：

1、我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋，也没有明确规定农村私有房屋买卖合同应认定无效。《物权法》、《土地管理法》、《担保法》只是针对宅基地使用权的取得、行使和转让作了规定，并未涉及农村私有房屋的买卖问题。在国家政策层面，虽然有相关的文件（国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；2004年10月21日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”；2007年12月国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第2条“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”）做出了规定，但这三个文件是政策性文件，不属于法律或行政法规，不能作为认定合同无效的法律依据。

2、《合同法》的基本精神是意思自治、诚实信用，出卖方在违规出卖房屋获得利益后又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效，违反了诚实信用原则，若其诉讼请求得到法院支持，其直接后果是违反诚实信用卖房者获益，而恪守诚实信用买房者却蒙受损失。这样的判决会严重损害社会的公序良俗和诚实信用，也会促使更多出卖人在房价上涨的背景下做出悔约、要求确认合同无效的投机行为，不利于社会稳定。

3、房屋不仅是安身立命之所，更体现为居住人的密切财产、社会依附关系，尤其是房屋买卖大多发生在十几年前，房屋买受人经过长时间的居住已对房屋产生了强烈的认同感，并建立了较为稳定的社会关系，若确认合同无效，则意味着买受人现有的生活和社会关系将面临巨大改变，其从情感上往往难以接受。

4、买受人占有房屋后， 一般会对房屋进行修缮、装修，甚至扩建、翻建，而确认合同无效后，还需对房屋扩建、翻建、添附等进行价值评估，其中还涉及到费用补偿标准等现实难题。

笔者赞同第二种观点。对农村私有房屋买卖合同的效力认定，不宜以“违反法律、行政法规的强制性规定”为由一刀切地认定买卖合同无效，而应当结合特定的历史背景、交易之时的法律规定、房屋买卖的现实情况等因素综合考量，以实现判决的法律效果与社会效果的有机统一。

2004年12月，北京市高院就此问题专门组织了研讨会，并达成了共识：农村私有房屋买卖合同以认定无效为原则，以认定有效为例外。

2006年9月14日，北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会召开，本次会议重申了2004年会议所确立的原则，但考虑个案的不同情况，可根据实际情况依法确认合同的效力。例如：

1、出卖人将宅基地上所建房屋卖给城市居民前或同时，该房屋所占宅基地因征用已转为国有土地，原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民，则宅基地性质已经发生转变，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。

2、城市居民购买农村私有房屋后，如果已购房屋已经有批准权的机关批准并取得合法权属证书的，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。

3、买卖双方都是同一集体经济组织的成员，或者买受人购房后已将户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的，出卖人请求确认买卖合同无效的，不予支持。

4、买受方协议签字人为居民，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，居住亦共同居住，村集体经济组织同意其买卖合同内容的，可以认定家庭共同购房，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。

5、1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。6、对同一房屋经多次转让的效力的判断，可以依据最后一手买受人的身份情况结合前述处理原则进行判断。

就本案而言，二审法院做出合同有效的判决是正确的。理由：1、买卖行为发生后，肖家河村民委员会和海淀乡政府分别对房屋买卖交易进行了审批，北京市房地产管理局为马某颁发了房产所有证，且马某的户口也已迁入诉争房屋，根据会议纪要的精神，更应当倾向于认定合同有效。2、双方的买卖合同签订于1989年3月31日，当时的《土地管理法》（1988年12月29日公布并实施）并没有关于土地使用权转让的禁止性规定，国家也没有相关的政策性规定，直到1998年8月29日修订后的《土地管理法》颁布，才出现了“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”的规定（见1998年《土地管理法》第63条）。也即，双方当事人进行交易时，国家对于农村私有房屋买卖，无论是立法层面还是政策层面都是一片空白。根据“法不溯及既往”的原则，不宜以现在的法律对当时的行为进行约束。